Платить или не платить налоги с продажи недвижимости — совет юриста

Нормы об имущественном налоговом вычете для граждан фигурируют в действующем законодательстве России далеко не первый год, но вопросов, связанных с этим, меньше не становится.  
А, учитывая тот факт, что в 2016 году в этих нормах произошли довольно существенные изменения, разобрать некоторые из них наверняка не будет лишним.

С такой просьбой мы обратились к директору юридической компании «Нови и Партнёры» Станиславу Нови. И вот, что он рассказал.

«Недавно мне в очередной раз был задан следующий вопрос: «Квартира принадлежит мне с «советских времён». В прошлом году я её приватизировал, а в этом году хочу продать. Должен ли я уплачивать налог на доход, полученный от продажи квартиры? Или считается, что она принадлежит мне уже много лет?»
Начнём по порядку. Согласно статье 1 Закона РФ от 04 июля 1991 года № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это «бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений».
Таким образом, первый вывод, который можно сделать, состоит в том, что до приватизации жилое помещение находилось в муниципальной (федеральной) собственности и было передано в собственность физического лица на основании вышеназванной сделки по приватизации жилого помещения.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли–продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества».
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию. А в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Следовательно, напрашивается второй вывод, который состоит в том, что недвижимое имущество признаётся принадлежащим его приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» так и записано: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Итак, с моментом определения той самой «отправной точки», когда возникло право собственности на приватизированную квартиру, мы вроде бы определились! Теперь давайте рассмотрим, на какие «послабления» и «скидки» с точки зрения уплаты пресловутого налога на доходы физических лиц (НДФЛ) можно претендовать после продажи данной недвижимости.
Первым делом необходимо определить, должны ли вы вообще что–либо платить после этой продажи или вас «миновала сия чаша».
Итак! В соответствии со статьёй 207 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) плательщиком налога на доходы физических лиц является лицо, которое получило доход от источников в Российской Федерации, причём независимо от того, является ли это лицо так называемым «налоговым резидентом Российской Федерации» или не является таковым. Поясню, налоговым резидентом Российской Федерации считается тот, кто фактически более полугода в течение всего года (183 дня и больше в течение идущих подряд 12 месяцев) находился на территории России. Если нет, то, соответственно, это лицо не является налоговым резидентом Российской Федерации. Отсюда напрашивается вывод, что, получив доход от источника в России, налог должны платить все, причём независимо от того, проживают они в стране или нет.
Далее. Как указано в абзаце 2 подпункта 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ, одним из видов доходов от источников в Российской Федерации является доход от реализации недвижимого имущества, расположенного в Российской Федерации. Объектом налогообложения в соответствии со статьёй 209 НК РФ как раз и является этот доход, полученный от источника в России, в данном случае, от продажи жилой недвижимости.

Теперь поясню, для чего был сделан акцент на «налоговом резидентстве» гражданина. Если продавец квартиры не является налоговым резидентом России, то налог он должен будет уплатить с полной суммы дохода. При этом ставка налога для него будет составлять 30% от суммы продажи (абзац 1 пункта 3 статьи 224 НК РФ). Что касается налоговых резидентов России, то тут, как говорится, «есть варианты». Причём варианты самые разнообразные – от уменьшения облагаемой налогом суммы до полного освобождения от уплаты «подоходного» налога.

А вот тут начинается всё самое интересное!!! Возможность полного освобождения от уплаты «подоходного» налога в соответствии с действующим законодательством зависит от нескольких факторов. Вот они:
– дата приобретения отчуждённой недвижимости (в нашем примере это означает, когда проданная квартиры стала вашей собственностью);
– срок нахождения отчуждённого недвижимого имущества в вашей собственности (сколько времени проданная квартира считалась вашей собственностью в соответствии с нормами, приведёнными в начале статьи);
– на каком основании отчуждённая недвижимость была приобретена на ваше имя (каким образом проданная вами квартира когда–то стала вашей – в порядке приватизации, досталась по наследству, была куплена вами, стала вашей по договору пожизненного содержания с иждивением и так далее);
– кто являлся собственником отчуждённого недвижимого имущества до вас (проще говоря, от кого она вам досталась – от члена вашей семьи, от близкого родственника, от дальнего родственника, от абсолютно постороннего человека и так далее).

Сразу отмечу, что, учитывая один из факторов, не всегда необходимо учитывать другие. Но! Фраза «не всегда», естественно, предполагает возможность ситуации, когда придётся учитывать все вышеперечисленные факторы.

Начнём с первого фактора – дата приобретения вами ныне проданной квартиры (в нашем случае). Точкой отчёта в данном вопросе является дата 01 января 2016 года. Если проданное ныне недвижимое имущество стало собственностью продавца после этой даты, то в отношении этой недвижимости действует один режим налогообложения, а если до этой даты (а, точнее, по 01 января 2016 года включительно), то режим налогообложения в отношении этой недвижимости несколько другой. Объясню. Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 382–ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» были внесены изменения в Налоговый кодекс, в том числе, в части налогообложения при получении доходов от реализации недвижимого имущества. Нововведения, как указано в пункте 3 статьи 4 данного Федерального закона, «применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года». Поэтому на сегодняшний день сложилась такая ситуация, когда в отношении одной недвижимости действует одна формулировка той или иной статьи Налогового кодекса, а в отношении другой недвижимости – другая формулировка тех же статей Налогового кодекса.
Если проданная недвижимость была приобретена продавцом по 01 января 2016 года включительно, а, попросту говоря, до 2016 года (мне, во всяком случае, не известны случаи, когда бы регистрационная служба регистрировала права на недвижимость датой 01 января), то освобождение от налогообложения при продаже такой недвижимости возможно в том случае, если эта недвижимость (как, впрочем, и иное имущество) находилась в собственности налогоплательщика три года и более. Так гласит пункт 17.1 статьи 217 НК РФ в «старой» редакции, применяемой в настоящее время в отношении объектов недвижимого имущества, приобретённых в собственность по 01 января 2016 года включительно.
Таким образом, если дата приобретения вами ныне проданной недвижимости – по 01 января 2016 года включительно, то так называемым «пресекательным сроком» является срок 3 года. Но, повторюсь, 3 года нахождения объекта недвижимости в собственности, а не просто владения или пользования этим объектом. Поэтому фраза типа «Я живу в этой квартире 30 лет, а приватизировал её в прошлом году» означает, что эта квартира находилась 29 лет в пользовании, а в собственности – всего год. А вот если по документам праву собственности уже исполнилось три года и более, то в этом случае доход от продажи такой недвижимости налогообложению не подлежит
И, кто бы что ни говорил, но если проданная вами недвижимость находилась у вас в собственности 3 года и более (а, значит, на сегодняшний день она была приобретена гораздо раньше, чем 01 января 2016 года), то вы не платите никаких налогов с её продажи!».

Как связаться с директором ООО «Нови и Партнёры» Станиславом Нови:
tel. +7-909-400-47-47
e-mail: novipart@mail.ru