Налоговые вычеты при продаже недвижимости — часть третья

Директор юридической компании «Нови и Партнёры» Станислав Нови продолжает юридический ликбез по операциям с недвижимостью.

С предыдущей частью можно ознакомиться здесь.

Итак, что значит «заявление о предоставлении имущественного налогового вычета», кому и куда заявлять, как «получить» этот вычет? А если выбрать «доход минус расход», то где и как зафиксировать свой выбор, чтобы налоговая «автоматом» не посчитала по невыгодному мне варианту с вычетом бóльшую сумму налога? Вопросов – масса, а ответ – один. И формулируется он достаточно просто – необходимо подать налоговую декларацию по форме, называемой «3–НДФЛ», в которой отчитаться в получении доходов, подлежащих налогообложению, а также «объявить» свой выбор: имущественный налоговый вычет на 1 000 000 рублей или «доход минус расход».

Более того, даже если по Вашим расчётам Вам не придётся платить налог (к примеру, цена проданной недвижимости меньше одного миллиона рублей или, предположим, сумма дохода от продажи ни на копейку не превысила сумму расхода на покупку этой недвижимости, а то и вовсе оказалась меньше на некоторую величину), то подать налоговую декларацию Вы всё равно обязаны. Она так и называется «Декларация», потому что с её помощью Вы декларируете, т. е. заявляете о своих доходах, подлежащих налогообложению, а также заявляете о сделанном Вами выборе в пользу имущественного налогового вычета или уменьшении доходов на фактически произведённые расходы.

При этом, если Вами выбран «доход минус расход», то данные расходы также должны быть описаны в налоговой декларации и документально подтверждены документами, приложенными к этой же налоговой декларации.

Физические лица подают налоговую декларацию в срок по 30 апреля года, следующего за тем годом, в котором был получен доход от продажи недвижимости. Иногда особо ответственные граждане готовят свои декларации к подаче, ещё не дождавшись окончания отчётного года, и сразу после новогодних каникул в первых рабочих днях января спешат в налоговую инспекцию. Этого делать не стóит. Причины две: во-первых, декларацию в налоговой инспекции могут просто–напросто не принять, а во-вторых, по статистике последних нескольких лет, к концу января месяца выходит очередная «новая форма» декларации, по которой и будут её принимать в инспекциях. На практике кампания по приёму–подаче налоговых деклараций по форме 3–НДФЛ стартует не раньше последних чисел января – первых числах февраля. Поэтому лучше дождаться «новой» формы и сделать декларацию один раз и, соответственно, один раз посетить налоговую инспекцию, чем переделывать и ходить «сдаваться» несколько раз.

И ещё три очень важных момента, на которых считаю необходимым остановиться и дать некоторые пояснения.

Первое. Имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей, как записано в статье 220 НК РФ (причём и в «старой» и в «новой» редакции) предоставляется при продаже не всех видов недвижимого имущества, а только «жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе». Переводя на простой язык, от продажи жилья, дач, садов и земли. А вот если речь идёт о продаже тех или иных нежилых зданий, строений, сооружений, офисных помещений, складах, помещений производственного назначения, т.е. так называемой «деловой», «коммерческой» недвижимости, то в этих случаях сумма имущественного налогового вычета гораздо меньше и составляет 250 000 рублей.

Второе. Имущественный налоговый вычет (и в размере 1 000 000 рублей и в размере 250 000 рублей) предоставляется не объекту, а субъекту. Вычет предоставляется не на каждый проданный налогоплательщиком объект, а именно самому налогоплательщику, причём на весь налоговый период, т. е. на календарный год. И вне зависимости от того, сколько объектов он продал за этот период, максимальная сумма вычета ограничена (например, одним миллионом рублей в отношении жилой недвижимости). Что это значит? Это значит, что продав в одном году два, предположим, садовых земельных участка, которые находились в собственности продавца менее трёх лет, по 750 000 рублей каждый, доход налогоплательщика в сумме составит 1 500 000 рублей. И, несмотря на то, что каждый из проданных участков продан по цене меньшей, чем 1 000 000 рублей, налогоплательщик обязан будет заплатить налог в размере (1 500 000 – 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей. Вот такая математика!!!

И, наконец, третье. Согласно положениям Налогового кодекса Российской Федерации, если продаётся объект недвижимости, находящийся в общей долевой собственности, то имущественный налоговый вычет в такой ситуации распределяется между всеми участниками долевой собственности, или, как их чаще называют, сособственниками в соответствии с их долями в праве общей долевой собственности. К примеру, квартиру продали три сособственника, при этом один из них имел ½ долю в праве общей долевой собственности, а два остальных – по ¼ доле в праве общей долевой собственности. Имущественный налоговый вычет при таком раскладе составит: 500 000 рублей – первый собственник и по 250 000 рублей – остальные два собственника. Соответственно, если квартиру продали два сособственника по ½ доле в праве общей долевой собственности каждый, то имущественный налоговый вычет каждого составит 500 000 рублей.
Тем не менее, бытует мнение, что при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, каждый участник долевой собственности должен получить такой же вычет, как и единственный собственник жилья, то есть 1 000 000 рублей. Более того, такого же мнения иногда придерживаются некоторые консультанты в налоговых инспекциях, абсолютно искренне заблуждаясь в данном вопросе.

Между тем, в подпункте 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации чётко регламентировано, что «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договорённости между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)». Более того, в 2008 году это вопрос рассматривался в Конституционном Суде Российской Федерации, который пришёл к выводу, что в ситуации, когда продаётся вся квартира целиком как единый объект собственности, существующий порядок распределения вычета справедлив. Иначе общая сумма вычета, предоставленного на квартиру, была бы в несколько раз больше в том случае, если квартиру продают несколько сособственников, чем в ситуации, когда квартиру продаёт один единственный собственник.

А это недопустимо, так как при этом нарушаются конституционные принципы равенства и справедливости в сфере налогообложения, на котором основано законодательство о налогах и сборах (пункт 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации) по отношению к единственному собственнику жилья (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 года № 5–П). С другой стороны, Налоговый кодекс допускает как то, что квартира, находящаяся в общей долевой собственности, продаётся в качестве единого объекта, так и то, что продаются доли в этой недвижимости, выделенные в натуре. При этом право на получение той или иной суммы имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что является объектом договора купли–продажи.
Окончание следует.

                                                                                                                                           Станислав Юрьевич Нови,
                                                                                             Директор юридической компании «Нови и Партнёры»
                                                                                             +7-909-400-47-47
                                                                                             +7-909-429-17-17
                                                                                             +7-903-463-05-05
                                                                                             www.novipart.ru
                                                                                             novipart@mail.ru