Пять способов запретить стройку высотки на площади Ленина

Запрет строить высотку на площади Ленина, на месте фонтана, признан незаконным. Есть ли у города шанс отстоять право на общественное пространство, в медиацентре «МедиаС» обсудили представители властей, архитекторы и юристы.

Несколько вариантов нашлось. Эксперты их озвучили, а главный архитектор Ростова предварительно оценил реалистичность.

Коротко — вводные. В начале нулевых годов XXI века участок под гостиницей «Турист» (теперь «Амакс») и фонтаном был единым. Затем его разделили. Конфликтная земля оказалась в частной собственности в 2004 году, первый владелец — ЗАО «Ростурист». Компания обанкротилась, и ее имущество, в том числе и участок, пошло с молотка. Нынешний собственник земли — ООО «Московская строительная компания». Участок относится к зоне ОЖ-2, в которой можно строить здания любого назначения (коммерция, жилье) и любой этажности.

Способ 1. Суды и волокита

Департамент архитектуры и градостроительства Ростова четырежды отказывался выдавать разрешение на строительство высотки вместо фонтана. В итоге МСК обратилась в суд, который признал отказ незаконным и обязал чиновников пересмотреть свое решение .

Департамент будет решение суда обжаловать, подтвердил журналистам главный архитектор Ростова Роман Илюгин.

«Мы сделаем все возможное, чтобы не допустить этого строительства», - пообещал он.

Пользу от такого пути архитекторы и юристы ставят под сомнение.

Как объяснила заместитель председателя Арбитражного суда Ростовской области Антонина Королькова, суд при вынесении решения оценивает документы, которые предоставили стороны, на соответствие закону. И постановление департамента не соответствовало нормам статьи 51 ГК РФ.

«Там написано, в каких случаях может быть отказано в выдаче разрешения на строительство. Содержание отказа не соответствовало содержанию нормы», - рассказала она.

По сути вышестоящий суд будет оценивать решение нижестоящего и те же документы. Однако в решении по делу есть интересный момент: департамент обязан заново рассмотреть заявление о выдаче строительства. Но не обязан его выдавать. Получается, что чиновники могут найти новые причины для отказа, потом МСК снова обратится в суд, суд снова примет решение… Анастасия Королькова добавила, что таких кругов может быть сколько угодно.

Способ 2. Народная воля

Петиция за вынесение проекта высотки на публичные слушания набрала 500 голосов,  нужных для того, чтобы ее рассмотрели власти Ростова-на-Дону. Как выяснилось на дискуссии, это не совсем дохлый номер.

Как рассказал пресс-секретарь городской думы Ростова Михаил Добринский, группа граждан действительно может инициировать рассмотрение в думе определенного вопроса: нужно письмо на имя спикера, в рабочие группы и так далее. И формально петиция с «Активного ростовчанина» может послужить таким письмом.

Роман Илюгин считает, что такой петиции маловато.

«Должно быть письмо от инициативной группы. И в думу, и в администрацию, - рассказал он. - Инициатором публичных слушаний выступает администрация».

Если гражданам удастся добиться публичных слушаний, то на них, конечно, не будет рассматриваться вопрос о запрете строительства многоэтажки. Приближенная к реальности формулировка — об отнесении земельного участка к другой территориальной зоне. Грубо говоря, метод Говнярки.

Способ 3. «Убить» проект

Сразу три эксперта на встрече заявили о множестве нормативов, которые нарушает проект высотки на площади Ленина.

«Будут нарушены нормы инсоляции здания, правила парковки, нормативы в части плотности застройки. При действующих правилах в здании, которое занимает такую площадь, должно жить не более 75 человек», - делится своими подсчетами архитектор, преподаватель ДГТУ Татьяна Батырова.

Директор архитектурного бюро Светлана Бегалова возмущенно отмечает, что ей (да и любому другому разработчику) такой бы проект сейчас «завернули». По ее словам, здесь нарушено все, что только можно нарушить.

«Чтобы выдержать все нормативы, нужно застроить всю площадь Ленина. Кроме того, на этом пересечении нельзя сделать развязку, а здесь единственная магистраль с Северного. Это будет пробка в бутылку навсегда», - говорит она.

Экс-гендиректор ЗАО «Покровский» и экс-руководитель ростовского ДИЗО Александр Кочергин добавляет, что в два раза нарушает СанПин.

На участке в 2800 квадратных метров можно построить только 5600 квадратов, а застройщик замахнулся на 11000.

Проект вряд ли выдержит и требования к безопасности. В частности, здесь предлагают построить 22 этажа. Это значит, что к зданию должна будет подъехать пожарная машина с лестницей определенной длины.

«В этом случае она просто перекроет движение по проспекту», - считает эксперт.

При всем этом у проекта — положительное заключение экспертизы. Архитекторы предлагают его опротестовать.

Роман Илюгин воспринял идею скептически. По его словам, опротестовать экспертизу может только заказчик. Даже если правовые основания и будут найдены, потребуется независимая экспертиза, а у департамента нет денег на такие статьи расходов.

Собравшиеся предложили Союзу архитекторов помочь мэрии: общими усилиями бесплатно сделать независимую оценку, чтобы было с чем идти в суд. Услышат ли архитекторы общественность, покажет время.

Способ 4. Была высотка — будет бульвар

Александр Кочергин предложил обратиться к Правилам землепользования и застройки. Именно благодаря их изменениям в Ростове в самых неожиданных местах вроде набережной или парков возникают небоскребы.

Итак, построить многоэтажку в паре метров от гостиницы стало возможно благодаря тому, что участок находится в зоне ОЖ-2. Рядом есть муниципальные земли, отнесенные к другим категориям. И, считает Кочергин, чиновники могут инициировать изменение разрешенного использования спорного участка. Например, перевести его в категорию Р — это зона парков, скверов и всего прочего. Да еще и обязать собственника озеленить территорию. Или же в зону Т — под объекты дорожно-транспортной инфраструктуры.

«Как раз город предполагает это место задействовать под создание транспортной развязки», - подтверждает Михаил Добринский.

«Вот, и департамент автодорог обращается на этом основании с предложением перевести участок в зону Т. И после этого департамент архитектуры вообще не имеет права выдавать разрешения на строительство», - завершает мысль Кочергин.

Роман Илюгин оценить это предложение затруднился: нужно смотреть, изучать.

Способ 5. Занято!

Эту идею тоже подсказал Александр Кочергин. В генплане есть карта размещения объектов местного, регионального и федерального значения.

«И иногда это размещение объектов не зависит от того, что там в настоящее время существует», - поясняет независимый юрист с колоссальным опытом работы в сфере имущественно-земельных отношений.

Ранее муниципалитет мог резервировать эти земли с последующим изъятием, говоря привычным языком, выкупом. Кочергин приводит в пример мост в створе Сиверса, который строили с конфликтами из-за земель, даже ликеро-водочный пришлось закрывать, но все-таки построили.

Сейчас резервирования нет, но есть пункт №17 статьи 39.16 Земельного Кодекса РФ.

«Можно заложить объект, нарисовать его в карте. Например, парк или сквер», - говорит Кочергин. Для этого нужна корректировка генплана со всей предварительной работой: подготовка предложений, публичные слушания, рассмотрение на думе.

Собравшиеся отметили, что сказать «занято» чиновникам и депутатам явно поможет проект восьмиполосной магистрали на СЖМ, который анонсировал губернатор Василий Голубев. Главный архитектор Ростова и эту идею назвал не очень реалистичной, но взял тайм-аут на окончательную оценку.

P.S. «Московская строительная компания» в дискуссии не участвовала. Как рассказала руководитель медиацентра «МедиаС» Людмила Бородина, предложение застройщику поступало, но представители компании решили воздержаться.