Дольщиков-предпринимателей защитят счета эскроу

Первого июля в Ростовской области и в Российской Федерации в целом должен заработать механизм эскроу-счетов, который предполагает хранение средств дольщиков на банковском счете до момента ввода объекта.

1 Rnd в рубрике бизнес-экспертиза уже касался этой темы. В прошлый раз мы говорили о взаимодействии банков и застройщиков. Сегодня мы решили вернуться к этому важному вопросу и поговорить об эскроу-счетах со стороны дольщиков. Что они приобретают или теряют с началом запуска данной системы.

Правительство страны объясняет, что необходимость изменения законодательства о долевом строительстве связана с большим количеством недостроенных жилых домов в стране. В 2018 года в планы-графики регионов по восстановлению прав обманутых дольщиков было включено 898 проблемных объектов. На начало 2019 года года их было 836. В реестре обманутых дольщиков числятся 37,6 тысячи человек. Практически это небольшой город из обманутых дольщиков.

Предприниматели как обманутые дольщики

От возможности попасть в число обманутых дольщиков до нынешнего года в нашей стране никто не был защищен. Покупатели, тщательно изучавшие послужной список застройщика и ранее им сданные объекты, даже не предполагают, что их дом не будет достроен. И именно они «попадут на деньги».

Кстати, часто в качестве обманутых дольщиков оказываются не только частные лица, покупающие квартиры у застройщиков в недостроенных домах, но и представители малого, среднего предпринимательства, которые вкладывают средства в покупку нежилых помещений для развития своего бизнеса. После таких сомнительных вложений многим из них приходится туго, так как предприниматель остается и без денег, и без помещения.

Некоторым представителям МСП и вовсе приходится сворачивать свою деятельность. Хорошо, если покупка совершалась за счет оборотных средств, а не кредитных. А ведь зачастую предприниматели еще долгое время вынуждены платить кредиты за воздух.

По мнению правительства и законодателей, вот от таких неприятных ситуаций эскроу-счета должны защитить дольщиков, в том числе и тех, кто приобретает нежилые помещения в строящихся домах.

Эскроу-счет защитит дольщиков

Итак, рассмотрим механизм действия эскроу-счетов по отношению к дольщикам.

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома. Средства передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком. То есть полностью построит дом, а дольщик получит ключи от своего купленного помещения.

Применение эскроу-счетов регламентируется ФЗ-214.

При покупке квартиры в новостройке и заключении с застройщиком договора долевого участия дольщик после регистрации договора должен оплатить стоимость недвижимости. Вы скажите, что так и раньше происходило, в чем изменения?

Теперь дольщик деньги передает не застройщику, а вносит в определенный банк, с которым у застройщика заключено соглашение на обслуживание и открытие эскроу-счетов на данный строящийся объект, на специальный счет. Деньги на этом счете блокируются, то есть доступа к ним не имеют ни дольщик, ни застройщик в течение всего срока строительства.

Кроме того, средства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при, покупке дорогой недвижимости на сумму более десяти миллионов рублей или при покупке нескольких квартир дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн рублей. Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности банка, а не только застройщика.

На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу (п.3, ст.15.4, ФЗ-214) должны быть ясно отражены в договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования.

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу должен превышать на шесть или более месяцев (по соглашению сторон договора) тот срок, который указан застройщиком для передачи квартиры дольщику (пп.3, п.3, ст.15.4 ФЗ-214). Это дает небольшую фору застройщику на случай непредвиденных задержек. Но если этот установленный в договоре срок депонирования будет превышен,  сам договор ДДУ считается расторгнутым (п.6, ст.15.4, ФЗ-214).

Дольщик сможет забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев (пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214):

• если закончился срок депонирования;
• если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
• если застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ застройщика от исполнения договора ДДУ);
• если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214);
• И еще если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к покупателю данной недвижимости.

Механизм работы счетов эскроу Ростовской области уже запущен

В Ростовской области многие застройщики уже заключили с банками соглашения на открытие эскроу счетов. Одним из лидеров по открытию таких специализированных счетов в нашем регионе остается Сбербанк. Очередное соглашение с застройщиком банком было подписано на днях.