Исторический центр или новые районы: где лучше жить в Ростове

Что лучше: дом с историей в центре Ростова или новенькая квартира в ЖК, история которого только начинается? Рассказываем, какие риски стоит учесть, присматривая жильё в центре города, и какие позитивные стороны можно найти у новых районов.

Что по ценам: как изменились цены квартир в центре и спальных районах Ростова

2021-й стал годом рекордного взлёта цен на всё, включая жильё. За год новостройки подорожали на 50-60%, а вслед за ними потянулись цены на вторичку.

Если раньше условную гостинку площадью 27 метров можно было купить от 1,1 млн рублей, то сегодня, по информации от коллег, редко можно встретить цены ниже 2,3 млн рублей, - отметил директор агентства недвижимости «Иммобили» Алексей Олейников.

По информации издания DomostroyDon.ru, которое специализируется на анализе рынка недвижимости, сильнее всего выросли цены на жильё в центре города. Новостройки Ленинского района подорожали почти на 75%. Но на втором месте - Октябрьский район, известный по Суворовскому - 62%.

Сейчас первичка и вторичка сравнялись практически полностью. По данным сервиса ДомКлик от Сбербанка, на начало февраля стоимость метра жилья на вторичном рынке Ростова в среднем составляет 90 323 рубля, в новостройках - 95 427.

Как взлёт цен изменил спрос? Центр Ростова, говорят данные аналитиков DomostroyDon, в 2021 году остался фаворитом. Даже при заоблачной стоимости квадрата квартиру в Кировском и Ленинском районах искали 25% покупателей. По 11% присматривали жильё в “почти центре” - это Нахичевань и Сельмаш. Откровенно спальные СЖМ и Левенцовку рассматривали 20%.

И здесь, отмечают аналитики, не последнюю роль сыграла инфраструктура - от транспорта и дорог до рабочих мест.

Что с дорогами и парковками: так ли хорош центр Ростова

Проблемы автомобилистов в новых районах Ростова лежат на поверхности: заторы на всех основных магистралях по направлению в центр, дефицит парковочных мест. Да, застройщики обязаны делать паркинги, но число машиномест рассчитывается из минимума, нужного для разрешения на строительство. А подземные паркинги строятся под продажу.

У жителей центра проблемы менее очевидны, но тоже есть. Во-первых, это система платных парковок с принципом “одна семья - одно бесплатное машиноместо”. Конечно, система платных парковок в Ростове функционирует очень условно и есть множество вариантов её обходить, но есть риск, что за неё возьмутся всерьёз.

Во-вторых, это катастрофический дефицит пространства и отсутствие реалистичных перспектив решения проблем с парковками. Улицы центра Ростова, и это аксиома, расширять некуда, сносить, несмотря на все скандалы с историческим центром Ростова, особо нечего. Да и вероятность, что вместо дома появится парковка, а не новое здание, невелика.

Из этого вытекает “в-третьих”: жизнь автомобилиста в центре - это постоянный риск, что на твоей улице запретят парковку, сузят количество полос или введут одностороннее движение.

И это ближайшее будущее: как сообщили 1rnd.ru в администрации Ростова, уже в 2022 году в рамках внедрения программы комплексного развития транспортной инфраструктуры подобные изменения ожидают десятки улиц.

Впрочем, жильцы удалённых от центра районов наверняка ответят на всё это, что в центре довольно легко добраться из точки А в точку В на общественном транспорте или даже пешком.

У каких районов Ростова самые большие проблемы с общественным транспортом?

В 2021 году в Ростове продолжилось снижение качества обслуживания на целом ряде направлений общественного транспорта, особенно в вечернее время. Но самые большие сложности возникли у маленьких ЖК, рассказал 1rnd.ru главный редактор портала “Ростовский городской транспорт” Михаил Кругликов.

- Особые проблемы с проездом у маленьких жилых комплексов, типа ЖК «Акварель», «Соловьиная роща», «Европейский» или «Красные ворота». Когда эти места отдавали под застройку, очевидно, о будущем транспортном обслуживании не думали, - рассказал эксперт.

В итоге, по его словам, сложилась парадоксальная ситуация: специально для этих районов открыли маршруты, но они имеют потенциал к заполнению в основном в часы пик, не очень выгодны перевозчикам (в рамках нынешней модели обслуживания) и работают крайне нестабильно. В 2021 году на маршрутах к каждому из этих жилых комплексов менялись перевозчики, но при этом качественное обслуживание так и не было налажено.

По словам нашего собеседника, возможным решением тут было бы «укрупнение» маршрутов, чтобы они связывали не один жилой комплекс, а два-три, в том числе, расположенные в разных концах (например, объединение маршрутов №12 и №24), но власти на это пока не пошли. В итоге люди вынуждены ходить пешком до проспектов, где ездит транспорт с минимальным интервалом движения.

- Особняком стоит ЖК «Суворовский», куда ходит много единиц автобусов, однако пробки на выезде из микрорайона становятся для них «чёрной дырой», - продолжил Кругликов. - Можно отметить качественное транспортное обслуживание микрорайона «Левенцовский»: туда не стали делать какие-то специфические маршруты, а продлили частоходящие автобусы №№67, 71 и несколько других.

Центр Ростова, кстати, тоже неоднороден с точки зрения общественного транспорта. Он сосредоточен возле главных артерий - Буденновского, Ворошиловского, Большой Садовой и Красноармейской. Удалённые от них пространства - например, условный район ипподрома, - обслуживаются значительно хуже.

- В центре города, если говорить о Красноармейской и Большой Садовой в утренние и дневные часы, с транспортом всё неплохо. Однако вечером по Красноармейской можно не уехать на городских маршрутах, а транспорт по Большой Садовой может идти только в восточном направлении, - рассказал эксперт. - Район ипподрома обслуживается, по сути, автобусным маршрутом №93 и трамваем №6. Последний работает до позднего времени, однако ездит не по расписанию. Таким образом, уехать на нём в центр реально, но придётся подождать некоторое время.

Что с коммуникациями: где выше риск остаться без света, воды и тепла

Ростов-на-Дону - город с довольно немолодыми инженерными коммуникациями. Самые изношенные, по данным администрации Ростова, это водопроводные трубы - почти 50%. Приближаются к этому показателю канализация и кабельные линии электросетей (44-46%). А износ теплосетей оценивается в 40%.

Износ - это аварии и отключения. В каких районах с коммуникациями обстоит дело хуже всего и где больше аварий на инженерных сетях, мэрия затруднилась ответить 1rnd.ru. Но, судя по количеству фонтанов во время опрессовки теплосетей и сообщений об авариях на водопроводе, лидирует исторический центр Ростова. В спальных районах самое аварийное место - это Орбитальная, которую регулярно затапливает.

Однако события 2021 года показали, что коммунальные ЧС может вызывать не только износ сетей. На Суворовском начались перебои с электричеством, а как следствие с водой и отоплением, из-за градостроительных ошибок. Проектировщики почему-то не учли те астрономические объёмы квадратных метров, которые вводит застройщик.

Может ли такое произойти в не таких больших и отдалённых от центра ЖК? Собеседники 1rnd.ru в сферах ЖКХ и строительства на условиях анонимности подтвердили, что может. В зоне особого риска - высотки, которые точечно появляются среди частного сектора и даже хрущёвок.

- Сети в таких районах однозначно изношенные, но за счёт стабильного числа потребителей серьёзных аварий не происходит. Если нагрузка резко возрастет, всё может резко поменяться, - рассказал один из наших собеседников.

Что лучше - центр или новые микрорайоны? Мнения ростовчан

Ростовчанка Ольга, одна из многочисленных собеседниц 1rnd.ru при подготовке этой публикации, присматривала жильё в центре, но разочаровалась в идее. И стоимость сыграла здесь далеко не первую роль.

- Квартиры даже в ЖК премиального класса очень не премиум - это или какие-то клетушки, где не развернуться, или очень странные планировки. Чаще всего с унылым видом из окна. Есть даже с панорамой каких-то свалок. С парковками не то что проблема, катастрофа! Или их просто нет, твоя машина - твоя проблема. Особенно если дом рядом с офисными зданиями, - рассказала наша собеседница.

Галина купила квартиру в новостройке на СЖМ Ростова, и свой выбор считает удачным.

- На Северном хорошая инфраструктура. Всё, что необходимо для жизни, в шаговой доступности: начиная от нескольких рынков, заканчивая торговыми центрами.  Я очень редко покидаю пределы северного, только, когда по работе встречи в центре. Из преимуществ: из моего окна открывается прекрасный вид на рощу и дорогу где-то вдалеке, здесь просторно, нет большого скопления машин и людей, но при этом достаточно преодолеть несколько десятков метров и попадаешь сразу на Комарова, Королева и без труда можешь добраться с любую точку города (если это не час пик).

Как сделать Ростов комфортнее: мнение экспертов

Тем не менее, считает блогер-урбанист, администратор ресурса «Урбанистика – Ростов-на-Дону» Артемий Зайцев, качество жизни в центре города значительно выше. Свою точку зрения он обосновал затратами времени и денег на дорогу до мест работы, дополнительного образования, культуры и досуга.

- Человеку нужно учиться, влюбиться, жениться, работать и лечиться. И от места жительства зависит, сколько он сможет встретить людей, какое образование получить, сколько денег зарабатывать и сколько стоять в очередях, - пояснил Зайцев. - Ростов-на-Дону в 2018 году поделил с Парижем 4-5 место в мире в рейтинге Inrix, по показателю потерянного времени в пробках на одного жителя. Для Ростова этот показатель составляет 237 часов в год, или почти 10 суток в пробках. Поскольку показатель средний, мы должны понимать, что наибольший вклад в него дали жители Суворовского и Левенцовки, которые стояли в пробках по 3 часа в день. Житель центра никаких пробок не ощущает, он везде может дойти пешком. А если ему куда-то надо поехать, то пробки будут в обратном направлении.

Как сделать комфортными и новые кварталы? Эксперт выступил за то, чтобы во всех районах при планировании внедрили норматив о строительстве не менее 20% площадей общественно-делового назначения и не более 80% площадей для жилья.

- В Ростове-на-Дону проблемы с пробками - это градостроительная проблема. Город застраивается неправильно. В каждом районе должно быть много рабочих мест и одного  центра быть не должно. "Город без центра" — это политика развития Москвы. Мэр Собянин в новых районах на месте предприятий требует создавать рабочих мест не меньше, чем жителей. Москва построила жилья на 500 тысяч человек, и одновременно там же рабочих мест на 500 тысяч. То есть, в городе должно быть много центров, - рассуждает собеседник 1rnd.ru. - В новых районах на Суворовском, Платовском, Левенцовке, в Красном Аксае и Вересаево, на Левобережной практически не делают рабочих мест. Губернатор потребовал от сити-менеджера, чтобы была социальная инфраструктура, что и так нужно по закону. Про планирование, где будут рабочие места никто не вспоминает.

Комплексное развитие территории позволит создавать микрорайоны, которые станут альтернативой центру, считает директор по маркетингу ADMgroup Надежда Каграманян:

- С точки зрения развития города, жилищному строительству просто негде развиваться в историческом центре: узкие улицы, отсутствие парковки, памятники архитектуры.  Конечно, город меняется и не стоит на месте, новое строительство неизбежно, но современные проекты должны быть встроены и соразмерны уже существующей среде. К сожалению, мы видим массу примеров, когда эта соразмерность нарушается и рвется исторический контекст. 

В «удаленном» центре есть земельные участки, на которых располагались производственные территории, а сейчас на них развивается жилищное строительство. С точки зрения архитектуры эти проекты не украшают город, они, как правило, не имеют своей инфраструктуры и достаточного количества парковочных мест. 

Современное жильё - это самодостаточные  кварталы и микрорайоны в концепции 15-минутного города, когда центр - это центр проживания. В микрорайоне есть всё, что нужно в 15-минутной доступности – школы, садики, поликлиники, торговые центры, рестораны, парки и развлечения, до которых можно дойти пешком или доехать на общественном транспорте. Тогда центром для человека становится его дом, а не территориальные границы.