(Не) время покупать квартиру в Ростове: что происходит с ценами на недвижимость в городе

Цены на квартиры в Ростове за половину марта пробили всевозможные психологические отметки - как и ипотечные ставки. Стоит ли надеяться на их снижение - или лучше покупать квартиру, пока цены не выросли ещё больше? И что делать тем, кто планировал продажу?

Что происходит и что будет происходить на рынке недвижимости Ростова, есть ли риск остановки строек, ждать ли скидок на квадратные метры и привлекательных ипотечных ставок, расскажет 1rnd.ru в новом выпуске спецпроекта "Такое разное жильё".

Как и почему взлетели цены на новостройки Ростова после 24 февраля

В конце февраля и начале марта застройщики Ростова пересматривали цены на квадраты по 2-3 раза - и каждый раз в сторону роста. И покупателей это не останавливало, рассказала в эфире "Радио КП" аналитик в сфере недвижимости, руководитель отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ – недвижимость» Галина Пивоварова. В итоге к первым числам марта средняя цена квадрата в новостройке достигла астрономических 130 тысяч.

Почему цены так выросли и почему люди согласны платить даже столько? По словам Галины Пивоваровой, здесь дело в разнице подходов к первичке и вторичке.

- Рынок первичной недвижимости больше рассматривается как инвестиционный рынок. Но сейчас не стоит вопрос инвестирования, стоит вопрос сохранения денег. Как только было объявлено об операции на Донбассе, люди побежали снимать наличность. Основной поток резко сместился в сторону первичного рынка, - объяснила она. - Людей не останавливало то, как поднялась цена, ими двигало не инвестирование, а сохранение денег.

Аналитики портала "Домострой-Дон" по просьбе 1rnd.ru оценили динамику цен на новостройки Ростова в феврале-марте. По их данным, средневзвешенная цена жилья в новостройках в феврале составила 102 247 рублей за квадратный метр. По сравнению с январём она повысилась на 4 956 рублей за квадратный метр или на 5,09%.

- О динамике цен в марте мы сможем точно сказать в начале апреля, но уже сейчас понятно, что за месяц стоимость квадратного метра в новостройках вырастет сильнее, чем по итогам февраля, - сообщили 1rnd.ru коллеги. -  Кроме этого, по итогам прошлого месяца жители Ростовской области заключили на 13,3% меньше договоров участия в долевом строительстве по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Вторичка уходит в спячку

Хорошие предложения на вторичном рынке недвижимости Ростова, писал 1rnd.ru, "ушли" ещё на фоне взлёта цен на новостройки в 2021 году. На фоне событий февраля и марта многие продавцы и вовсе поспешили снять свои объекты - до лучших времён.

1rnd.ru известны несколько таких историй, как со стороны покупателей, так и продавцов. Читательница рассказала редакции, что в начале марта у неё сорвалось новоселье: продававшая квартиру семья отказалась от сделки даже при угрозе штрафа по договору:

- Люди побоялись, что деньги обесценятся, как это было в 1998-м.

Ещё в нескольких случаях своё жильё с продажи снимали сами собеседники 1rnd.ru.

- Я хотела продать квартиру и, взяв небольшой кредит, купить из новостроек что-то побольше и получше - и чтобы деньги ещё на ремонт остались. Но варианты, которые я смотрела, за две недели подорожали до космических масштабов, как и кредиты. Решила отложить до лучших времён - сейчас главное, что квартира вообще есть, - объяснила свой шаг одна из собеседниц редакции.

Стоит ли рассчитывать на низкий процент по ипотеке и "квадратные метры в подарок"

Ипотечные проценты в Ростове взлетели после решения ЦБ РФ о подъёме ключевой ставки. При этом, подчеркивают и финансовые организации, и игроки рынка недвижимости, всплеска отказов в ипотеке - как и отказов от ипотеки - в Ростове не последовало. Покупатели предпочитают брать кредит, если он одобрен, и надеяться на снижение ставки в будущем или возможность перекредитоваться. Проблема здесь скорее в психологическом восприятии новых цифр.

- Ипотека - это единственный инструмент решения жилищного вопроса. Мы можем относиться к нему как угодно, но он единственный, - подчеркнула Галина Пивоварова. - Банки находятся в стрессовой ситуации, но они работают и выдают.

Главным вопросом после подъема ключевой ставки была судьба льготной ипотеки. На совещании 23 марта с  Владимиром Путиным стало известно, что государство принципиально сохранит неизменными ставки по специальным ипотечным программам: по семейной ипотеке — 6%, по сельской ипотеке — 3%,  дальневосточной — 2%.

- С 1 апреля субсидированная ставка по программе Господдержка вырастет до 12%, сумма кредита до 6 млн для регионов и до 12 млн для Москвы, - рассказала 1rnd.ru  директор по маркетингу Группы Компаний АДМ Надежда Каграманян.- Пересмотр параметров льготной ипотеки позволит поддержать спрос и будет стимулировать застройщиков на вывод новых проектов.

Ставка по льготной даже после роста будет ниже тех, по которым работают банки. Но с акциями от застройщиков, которые в прошлые годы охотно "дарили" квадратные метры или скидки на них, пока всё сложно.

- Застройщики предлагают льготные программы по сниженным ставкам у банков партнеров, однако эти предложения носят кратковременный характер, в большинстве своем срок действия акций и скидок действует до конца марта, - проанализировал предложения в Ростове "Домострой-Дон". - Сложно загадывать на будущее, с учетом, что мировая и соответственно экономическая составляющая может измениться в любой момент. Застройщики более тщательно занимаются подготовкой своих новых проектов, большинство предпочитает не спешить и размеренно готовит документацию и рекламные материалы, старты продаж немного откладываются, но никто их не отменяет. А вот с новыми девелоперскими проектами застройщики не будут спешить. Период адаптации необходим сейчас всем.

Грозит ли Ростову массовая остановка строек

Крупные игроки строительного рынка Ростова в своих коммуникациях со СМИ подчёркивают, что ни один проект не будет свёрнут. В администрации Ростова-на-Дону на запрос 1rnd.ru ответили, что ни одна компания, реализующая инвестпроекты в сфере строительства, не уведомляла власти о заморозке или переносе сроков. А областные чиновники уже заявили, что поддержка строителей будет беспрецедентной.  

- Запас прочности – достаточный. Темпы жилищного строительства снижать не планируем, – охарактеризовал рынок министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Юрий Сильвестров. – В настоящее время мы аккумулируем аналитическую информацию о производственных мощностях стройиндустрии, потребности в материалах, вариантах импортозамещения по ряду позиций. Масштабируем на регион антикризисные меры, принятые на федеральном уровне.

Вне угрозы, заявил уже лично губернатор Василий Голубев, и социальные объекты - школы, детсады, поликлиники, без которых жить в новых микрорайонах некомфортно. К середине марта свыше 85% объектов по строительству прошли стадию торгов. Сокращения бюджетных расходов не будет, пообещал Голубев:

- Мы не прекратим стройки и ремонты, особенно те, что уже начали. И обязательно будем поддерживать инвестиционное развитие. Строительная отрасль имеет мультипликативный эффект для экономики и занятости, так что здесь точно останавливаться не будем - и федеральное правительство уже приняло целый комплекс решений для стимулирования строительной отрасли.

Ждать ли снижения цен на недвижимость к концу 2022 года

В ближайшие месяцы, считают аналитики портала "Домострой-Дон", никаких предпосылок для снижения цен на квартиры в новостройках Ростова нет:

- Сохраняется тенденция на удорожание в связи с увеличением стадией готовности, плановыми повышениями, ростом стоимости стройматериалов. Нельзя не отметить то, как подстегнула покупательский интерес льготная ипотека. Спрос, как известно, рождает предложение, но и на стоимость этого предложения тоже влияет. Как и всегда, в нестабильные времена люди ищут способ сохранить свои денежные средства и материализовать их. Будь то покупка техники, авто и естественно недвижимости. Можно предположить, что рост цены квадратных метров продолжится. Оснований для снижения цен сейчас попросту нет.

В дальнейшем рост цен за квадратный метр будет продолжаться, потому что не у всех застройщиков есть своя производственная база. Многое будет зависеть и от инфляции. Однако новые "ценники" могут корректироваться за счёт мотивирующих предложений от застройщиков.  

- Покупательский интерес пойдет на убыль, возможно покупка квартиры будет связана с необходимостью приобретения жилой площади, а не как объект для потенциального извлечения прибыли, - прогнозируют наши коллеги.

Многое будет зависеть и от политических факторов, и от мер поддержки, и от ипотеки. Возможно, появится ипотека под 5% для работников IT-сферы, а также льготы и субсидии для отдельных категорий граждан и работников отдельных сфер экономики.

- Рынок жилья находится в стадии турбулентности. Тревога и неопределенность негативно сказывается как на покупателях, так и на продавцах. Но за падениями всегда следуют взлеты. Хочется верить, что вскоре ситуация нормализуется, - добавили эксперты портала "Домострой-Дон".

Главный совет тем, кто хочет купить квартиру в Ростове прямо сейчас

Аналитик в сфере недвижимости Галина Пивоварова посоветовала всем покупателям принимать решения на холодную голову. И чётко осознавать, зачем вы приобретаете квартиру.

- Сейчас особенно важно взвешивать - потому что раскручена паника и мы накручиваем сами себя. Когда люди покупали неимоверное количество гречки, это потом можно съесть. Как я сейчас вижу, некоторые покупают необдуманно квартиры, - констатировала она.

Если вы хотите инвестировать и сохранить деньги, нужна далеко не любая новостройка. Есть риск на волне паники приобрести недвижимость, которая окупится лишь через пару десятков лет - и, отметила Галина Пивоварова, такие примеры у неё уже имеются.

- Не любая недвижимость может сохранить деньги, - подчеркнула она.

Если же недвижимость покупается для себя, для жизни, здесь важно оценить свои возможности по обслуживанию ипотечного кредита и другие финансовые аспекты.