Проклятия частного сектора: что стоит учесть при покупке своего дома в Ростове

В Ростове твой дом - это не только твои правила, но и твои проблемы. Никто, кроме тебя, не заменит потекшие трубы, не отремонтирует фасад и даже, возможно, не починит дорогу. Эксперты 1rnd.ru помогли собрать чек-лист, который оценит вашу готовность к покупке своего дома и счастливой жизни в нём.

Частные дома Ростова и где они обитают

Жить “на земле”, оставаясь в городе - это традиция не только Ростова, но и всего юга России. В Ростове есть и частные дома (индивидуальное жилищное строительство, ИЖС) - это классический частный сектор, который входит в состав города, и разного рода СНТ - дачные посёлки, которые на первый взгляд не отличаются почти ничем, но на самом деле обладают огромным пластом проблем (о них ниже).

Частный сектор есть во всех районах Ростова. СНТ, как рассказали нам в администрации города, рассредоточены по всем районам города, за исключением двух центральных - Кировского и Ленинского. Всего же в Ростове 148 СНТ.

- Основной минус {частного сектора} - это неоднородность среды, безопасность, плохие дороги, освещение и транспортные проблемы. Сегодня развитие частного сектора идет в бывших СНТ, которые не были предназначены для постоянного проживания. Узкие грунтовые дороги, отсутствие тротуаров, грязь круглый год, удаленность общественного транспорта, все это сложно назвать современным жильем, - рассказала 1rnd.ru директор по маркетингу Группы компаний АДМ Надежда Каграманян.

В начале двухтысячных ИЖС было основным источником ввода жилья в Ростове. Теперь частников вытеснило строительство высотных микрорайонов. И здесь дело в экономике: малоэтажное строительство выгоднее в спальных районах или вообще за территорией города, где земля дешевле и её больше.

В пригородах Ростова активно строятся коттеджные посёлки - но у них тоже есть проблемы с инфраструктурой и транспортом. Любителям своих домов в черте города могли бы подойти таунхаусы, но в Ростове с ними не складывается.

- Таунхаус - это квартира на земле с террасой и парковочным местом. Многоквартирный дом не в высоту, а в длину, другая плотность застройки и достойная альтернатива человейникам. Малоэтажные жилые кварталы таунхаусов активно развиваются в Краснодаре, они расположены черте города в спальных районах с инфраструктурой и городским транспортом. Клубный поселок Близкий, которые реализует АДМ, это малоэтажный жилой комплекс, который расположен в 20 минутах от центра города. Таунхаус является достойной альтернативой трёхкомнатной квартире. Своя терраса, парковка рядом с домом, соразмерная архитектура и при этом шаговая доступность всей инфраструктуры. В Ростове-на-Дону таунхаусы как формат жилья не развит, точечные проекты не были востребованы, а опыта комплексного освоения территории не было, - рассказала Надежда Каграманян.

В итоге для большинства ростовчан доступны два способа заполучить свой дом - покупка, условно говоря, на рынке ИЖС или в СНТ. Вариант покупки участка и самостоятельное строительство выглядит фантастикой из-за уровня цен.

ИЖС: твой дом - твои проблемы

Не спешите мечтать о переезде в свой дом и прощании с неадекватными соседями, не прочитав историю реальной домовладелицы) Ростовчанка Ольга, в собственности её семьи находится дом примерно в 150 квадратов с небольшим участком, поделилась с 1rnd.ru своими выводами о плюсах и минусах ИЖС.

- Однозначно плюс - твое личное пространство, нет соседей, которые говорят, когда слушать музыку. Гарантированно есть парковочное место. Можно сделать двор под себя, выкопать бассейн, содержать любых домашних животных. Можно каждый день жарить шашлык, - перечислила она плюсы. - Но шашлык очень быстро надоедает, плюс появляется масса хлопот.

Минусов, считает Ольга, в разы больше. Главное, что нужно осознать человеку, который всю жизнь прожил в квартире - теперь за всё отвечаешь ты и только ты. Не УК, не ТСЖ, не водоканал и даже не МЧС:

- Выдохнуть, расслабиться и тратить деньги раз в месяц на коммунальные услуги - так в частном доме, к сожалению, не бывает. Когда живешь в квартире, есть УК, которая отвечает за текущий ремонт и капремонт. Ответственность за дом полностью на тебе. И все работы по содержанию не прекращаются никогда. Просела плитка, выгорел забор, ступенька треснула, кирпич по фасаду выпал - это твоя головная боль.

Привыкли к ухоженным газонам и цветущей сирени возле подъезда? Благоустройство двора теперь тоже ваша забота. Ухоженный газон - это система полива, которая тоже полностью на вас, и регулярная стрижка. Плюс обработка растений. Если вы в этом ничего не понимаете, выхода два: срочно осваивать или вызывать профессионалов.

- Стоимость работ садовников - от 5 тысяч до бесконечности. И пять тысяч - это самые простые уходовые процедуры, - рассказывает Ольга.

Ну а обязательными в вашей телефонной книжке будут контакты знакомого сантехника, электрика, газовика.

- Форс-мажор - полностью зона твоей ответственности. Если вдруг труба лопнула и потоп, то ни водоканал, ни МЧС не поможет. Все, что происходит за твоим забором - твоя проблема, - рассказала наша собеседница.

Вывод - думая о покупке дома, трезво оценивайте свои силы. Забота о доме отнимает много времени и финансов. Или - очень много финансов, если времени на заботу о доме (включая уборку) и участке времени у вас нет.

СНТ: бесправное государство в государстве

Дома или участки в ДНТ и СНТ зачастую выглядят весьма привлекательно на фоне обычного ростовского частного сектора: стоимость ниже, а прописка в большинстве случаев - городская. Но по факту дом в СНТ - это айсберг, где под водой скрывается огромная масса проблем.

Председатель Ростовского регионального отделения Союза садоводов России Андрей Майборода в разговоре с 1rnd.ru называет СНТ государством в государстве.

В частном секторе власти обязаны ремонтировать дороги и организовывать уборку мусора, а ресурсники - поддерживать в рабочем состоянии все коммуникации. В СНТ власти и ресурсники никому ничего не должны. За дороги, трубы и провода отвечают сами жильцы.

- Небольшие СНТ, на 25-50 членов, очень неплохо решают проблемы на общих собраниях. Они сумели оформить проезды в общую долевую собственность, поставить шлагбаумы. Где больше 100 участников, собрать собрание невозможно, - рассказывает Андрей Майборода о специфике. - Этим пользуются недобросовестные председатели, которые под видом электронного голосования принимают решения, которые считают нужными.

В итоге председатель СНТ может честно собирать деньги на проезды и коммуникации (по закону они должны быть оформлены в общую долевую собственность). А может включать в расходы те вещи, которые нужны ему и его деловым партнёрам. Например. дорогостоящую замену труб, которая не улучшит качество водоснабжения.

Другой пласт проблем - потеря и воровство ресурсов. Все поставленные СНТ кубометры воды или киловатт-часы потом распределяются между всеми жильцами, и в итоге стоимость кВт/ч для СНТ может достигать 9 рублей вместо 3 в городе.

- Раньше было решение, обязать сетевую компанию принимать {сети СНТ} на баланс. Но сейчас сетевые компании отказываются это делать. Сетевые компании поняли, что невыгодно. Что заставить садовода поставить счетчик за 12-15 тысяч сложно, - рассказывает наш собеседник. По его словам, без приёма сетей на баланс подключение индивидуальных счётчиков невыгодно - от платы за общие потери и воровство это не спасает.

Андрей Майборода добавил, что ситуацию облегчило бы включение СНТ в состав Ростова или соседних муниципалитетов. Однако этот процесс тормозится. Чиновники всячески отказываются от дополнительных обязанностей в виде приёма дорог на баланс, не слишком “за” и  председатели СНТ:

- Многие председатели могут противиться вхождению в город. Он же царь и бог, хозяин положения. Есть председатели, которые ещё и приторговывают брошенными участками.

Собственные электрические и водопроводные сети в городских СНТ - это ещё и мина замедленного действия. В основном коммуникации не рассчитывались на активную эксплуатацию в течение всего года. Отсюда - постоянные аварии, выход из строя оборудования, скандалы, которые приходится решать и чиновникам. В Ростове таких конфликтов становится всё больше.

Город, рассказали 1rnd.ru в мэрии, намерен постепенно поглощать СНТ и трансформировать их в жилую застройку. Но никаких нормативных актов по трансформации с конкретными сроками нет. Более того, в администрации подчеркнули, что любое изменение статуса земель возможно только по инициативе собственников.

Вывод - учитывать статус “государства в государстве”, если вы присматриваете дом или участок в СНТ. Готовы ли вы, что непрозрачные платежи, ветхие коммуникации и плохие дороги останутся с вами на долгие годы? Хватит ли ресурсов, чтобы обеспечить собственную автономность?

Покупай дом в Ростове правильно: советы юриста

Свой дом - это особая ответственность с самого первого шага, покупки. Какие риски нужно обязательно учесть и какие документы проверить, нам рассказал директор юридической компании "Нови и Партнёры" Станислав Нови.

Первое, с чего нужно начать - это прояснение юридического статуса земельного участка, на котором находится ваш будущий дом.

- Нужно внимательно смотреть, передаётся земля просто в пользование, она муниципальная, или тоже подлежит продаже. И если мы говорим про земельный участок, нам нужно понимать его границы, - советует юрист.

Данные, которые указаны в документах на продажу, нужно тщательно сверить и с кадастровой картой, и с реальностью. Для этого лучше всего заказать такую услугу, как вынос точек участка в натуру. Специалисты приезжают на земельный участок и переносят координаты, которые указаны в документации, на местность.

И очень часто случается, что в реальности участок меньше, чем в документах на продажу, обладает другой конфигурацией, “залезает” на землю соседа или даже вообще находится в другом месте.

- Когда вы покупаете квартиру, вы понимаете, какой у неё адрес. Забор на земле вообще ни о чём не говорит, вам нужно понимать, где находятся координаты. После того, как вы вынесете точки в натуру, вы будете понимать, действительно вы покупаете земельный участок с теми границами, которые обозначены в юридических документах, или нет, - пояснил Станислав Нови.

Второе, на что нужно обратить внимание - это Правила землепользования и застройки и место вашего участка в них. Особенно это важно, если вы присматриваете участок с домом под снос, чтобы построить новый красавец-особняк. По документам города ваша земля может попасть в зону, где вообще запрещено любое новое строительство.

- Нужно получить документ, который называется градостроительный план земельного участка. В нём будет указано, какая это категория земель, какие есть виды разрешённого использования, - рассказал наш собеседник.

Если вы присматриваете дом в центре, то земля может оказаться в охранной зоне объекта культурного наследия. Это будет означать, что вы не сможете не только построить что-то новое, но и даже серьёзно реконструировать старое. Кроме того, нужно обязательно проверить, потребуются ли при новом строительстве археологические изыскания - скорее всего, расходы на их проведение также лягут на ваши плечи.

Есть и несколько ограничений, которые грозно выглядят только на бумаге. Так, многих пугает нахождение в приаэродромной зоне, хотя по факту это всего лишь означает, что на земле нельзя будет вести деятельность, которая приведёт к росту численности птиц. Это, например, эксплуатация мусорных полигонов.

- В последнее время появилось ограничение на земельный участок по статье 56.1 Земельного Кодекса Российской Федерации. Это означает, что земли могут быть зарезервированы для государственных и муниципальных нужд. Возможно, где-то проходят линии электропередач и проехать к ним можно только через ваш участок. Нужно будет иметь в виду что вот это полосочку конкретно на вашем земельном участке застраивать нельзя, - назвал Станислав Нови ещё одно возможное ограничение.

Третье - это юридический статус коммуникаций. Часто, например, за “своей канализацией” может скрываться выгребная яма - то есть, отсутствие центральной канализации. Покупатель обязательно должен об этом знать. Кроме того, все коммуникации должны быть, что называется, “в законе”: легально проведены и оформлены.

- Особенно это касается садовых товариществ. Вода проведена просто на СНТ и отчисления идут туда? Есть ли счётчики, поверены ли они и где находятся? Водопроводный счётчик во вновь построенных домах обязательно должен быть в люке, газовый - на улице на стене дома и ни в коем случае не внутри, - продолжает Станислав Нови.

Дом должен продаваться без долгов: как по ЖКУ, так и по членским взносам, если речь идёт о покупке недвижимости в СНТ. Если на условном садоводе висит долг, председатель СНТ может не разрешить подведение коммуникаций или другие действия.

При покупке жилья в СНТ есть ещё одно непреложное правило: покупателю стоит выяснить соответствие реального адреса, написанного на доме, с юридическими документами. Есть ли в официальных документах ваша Гвоздичная, 25 - или же по бумагам это участок 473 в СНТ “Ромашка”?

Наконец, нужно проверить юридический статус самого дома. Соответствует ли реальная площадь строения и границы тому, что есть в документах на продажу? Не проходит ли ваш особняк в документах как гараж?

- Вы покупаете не просто красиво выложенные кирпичом стены с прослойкой цемента. Это объект права собственности, он должен быть юридически узаконен, - подчёркивает Станислав Нови.

Большинство частных домов в Ростове продаются как доли домовладения. И это - дополнительный повод для тщательной проверки документов.

- Когда мы покупаем долю в доме, надо понимать, что это своего рода коммунальная квартира. Например, ½ доли означает, что половина моей каждой комнаты принадлежит соседу, половина его туалета - мои и так далее. Если доли не выделены, это значит, что вы купили не эти три комнаты, а какую-то часть долевой собственности. Поэтому лучше всего, если доля выделена в натуре. Или если вообще прекращена долевая собственность, - посоветовал эксперт.

При покупке дома-доли нужно внимательно проверить и расчёты за ЖКУ. Оптимальный вариант - если у каждого владельца доли свои лицевые счета. Так вы обезопасите себя от риска выплачивать чужие долги.

Какой пакет документов нужен при покупке дома?

• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и так далее). Этот документ показывает, каким образом недвижимость появилась в собственности продавца и что она появилась законно.
• Документ, подтверждающий владение недвижимостью. Это в зависимости от года приобретения может быть Регистрационное удостоверение БТИ (до 2000 года), Свидетельство о праве собственности (до 15.07.2016 года), в наши дни - выписка из реестра недвижимости (ЕГРН). Станислав Нови советует заказать развёрнутую выписку из ЕГРН, чтобы оценить весь путь вашей будущей недвижимости и все возможные риски. Кроме того, там будут координаты земельного участка, которые потом нужно выносить в натуру.
• Технический паспорт. Он покажет, какова законная конфигурация вашего дома и совпадает ли она с реальностью.
• Документы об отсутствии прописанных лиц и других обременений. С прописанными всё понятно: по Гражданскому Кодексу договор между двумя сторонами ни к чему не обязывает третью. То есть, прописанная на момент вашей сделки бабушка не будет обязана выписаться, как вас клятвенно заверял продавец. Бывшая жена продавца оспорит продажу через суд, если дом “уйдёт” без её согласия. А если дом покупался по маткапиталу, но детей не наделили правом собственности, они смогут заявить свои права и после 18 лет.
• Все договоры на оказание услуг. Все коммуникации, как мы писали выше, должны быть узаконены, счётчики поверены, а счета за ЖКУ - оплачены.
• Паспорт продавца. Как рассказал Станислав Нови, продавцы частенько забывают, что в документах у них указан давно прекративший действие паспорт)

В любом случае, если вы не уверены в своих юридических знаниях, Станислав Нови рекомендует обращаться к юристам. А сложные сделки по домам лучше вообще оформлять через нотариуса. Да, это сделает вашу покупку дороже - но не факт, что судебные тяжбы в будущем обойдутся вам дешевле.