Налоговые вычеты при продаже недвижимости: как уменьшить свои налоги

Эксперт продолжает рассказ о налоговой грамотности. Первую часть можно найти здесь.

Продолжаем дальше. Изменим немного первоначальные данные и «обыграем» другую ситуацию. Допустим, недвижимость приобретена до 2016 года, но в собственности она находится, предположим, всего один год (как в заданном выше вопросе). В этом случае налог, увы, платить придётся. Но «послабления» и «скидки» всё равно возможны. И наша с Вами задача постараться использовать эти возможности, что называется, «по максимуму»!

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, т. е. ту сумму, с которой и будет считаться «подоходный» налог, необходимо знать, каким образом это вообще, в принципе, можно сделать. Опять «ныряем» в Налоговый кодекс. Статьёй 224 НК РФ, а точнее, её первым пунктом, установлено, что в данном случае «налоговая ставка устанавливается в размере 13%». А в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, «налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218–221 настоящего Кодекса». Как видно из самого названия «вычет», это та сумма, которая вычитается из полученного дохода, для определения в результате налогооблагаемой базы, от которой уже и будет непосредственно высчитываться сам «подоходный» налог (НДФЛ). Нас будут интересовать вычеты, описанные в статье 220 НК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 220 НК РФ при продаже имущества, а также доли (долей) в нём, налогоплательщик имеет право на получение так называемых «имущественных налоговых вычетов». Вспоминаем о том, что проданная недвижимость была приобретена до 2016 года, а, значит, статья 220 НК РФ об имущественных налоговых вычетах нас будет интересовать тоже в «старой» редакции. В данной ситуации нам важен подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, который гласит, что «имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей».

Теперь постараюсь всё это перевести на простой язык. Итак, если проданная недвижимость отвечает двум параметрам: является одним из вышеперечисленных видов недвижимости (жилой дом, квартира, комната, включая приватизированные жилые помещения, дача, садовый домик, земельный участок или доля в одном из этих видов) и находилась в собственности налогоплательщика менее трёх лет, то имущественный налоговый вычет при продаже такой недвижимости предоставляется в сумме 1 000 000 рублей. Другими словами, в качестве «подоходного» налога придётся заплатить 13% от разницы между суммой дохода от реализации имущества (ценой договора купли-продажи) и одним миллионом рублей.

Например, квартира, которой прежний собственник владел менее трёх лет, была им продана за 1 500 000 рублей. Налог на доход от реализации этой квартиры составит: (1 500 000 – 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей. Соответственно, продавая квартиру по цене 2 000 000 рублей, владея ею также менее трёх лет, необходимо будет заплатить налог (2 000 000 – 1 000 000) х 13% = 130 000 рублей.

Конечно, вычет в размере миллиона рублей – это хорошо! Как-никак, уменьшает налог на целые 130 000 рублей! Но на сегодняшний день продаваемая недвижимость чаще всего стόит гораздо больше, чем один миллион рублей. А как быть в ситуации, когда цена продажи объекта «тянет» на три миллиона, на пять миллионов? Более того, эта недвижимость была куплена год–полтора назад тоже за очень немалые деньги, иногда даже больше, чем цена сегодняшней продажи. А что – времена такие! И получается, что при продаже не то, что ничего не «выгадал», а скорее «потерял», так ещё и налог «неслабый» заплатить надо!

Вспомните одну из знаменитых фраз Кота Матроскина: «Чтобы продать что-нибудь ненужное, надо сначала купить что-нибудь ненужное». Вопрос «нужности», «надобности», «целесообразности» мы обсуждать, конечно, не будем. В данном вопросе важен сам принцип: «Чтобы получить доход сегодня, мне пришлось вчера «поиметь» расход». Для того чтобы сегодня получить прибыль от продажи, необходимо было вчера потратиться на покупку того, что сегодня продано.

И специально для таких случаев законодательство даёт очень неплохую «поблажку», так и называемую в обиходе – «доход минус расход». Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей при продаже имущества «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ). То есть, продавая квартиру, к примеру, за 2 000 000 рублей (естественно, имеется в виду цена, указанная в договоре купли–продажи квартиры), купленную, предположим, год назад за 1 500 000 рублей (также зафиксированная в соответствующем договоре цена), налог на доход можно исчислить следующим образом: (2 000 000 – 1 500 000) х 13% = 65 000 рублей.

Особо хочется отметить, что законодатель даёт возможность налогоплательщику самому для себя решить, каким способом уменьшить свою налогооблагаемую базу – используя имущественный налоговый вычет или уменьшая доходы на сумму расходов. В Кодексе так и записано: «налогоплательщик вправе».

Так, в вышеописанном примере для продавца гораздо выгоднее второй вариант исчисления налогооблагаемой базы, так как в первом варианте с вычетом в миллион рублей он должен был бы заплатить 13% с 1 000 000 рублей, т. е. в два раза больше (130 000 рублей вместо 65 000 рублей).

А в случае с продажей приватизированной квартиры применять второй вариант абсолютно невыгодно, если не сказать бессмысленно. Приватизация является бесплатной. Конечно же, затраты присутствуют, но сама сделка по передаче жилья в собственность гражданина является, так сказать, «условно бесплатной». Это значит, что налогоплательщик не понёс прямых расходов, связанных с приобретением продаваемого имущества. Поэтому уменьшить базу по налогу на доходы физических лиц в ситуации приватизации просто не на что. Та же самая ситуация с унаследованным и подаренным жильём. В этих случаях для уменьшения налогооблагаемой базы, конечно же, применяют имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Теперь вернёмся к тому вопросу, с которого и началась эта статья – продажа квартиры, в которой человек проживал с «советских» времён и которую он «приватизировал» год назад. Так как «пресекательный» срок в три года (в данном случае мы используем «старую» редакцию Налогового кодекса) связан с нахождением имущества в собственности налогоплательщика, то, соответственно, исчисляться этот срок будет с момента получения налогоплательщиком права собственности на недвижимость, который определяется датой государственной регистрации этого права. В рассматриваемой ситуации это право зарегистрировано только год назад. Поскольку к моменту продажи квартиры не прошло трёх лет с нахождением имущества в собственности налогоплательщика, то налогоплательщик при реализации квартиры в этом году может получить только имущественный налоговый вычет в сумме не более 1 000 000 рублей.

А так как цена проданной квартиры, скорее всего, превышает сумму в 1 000 000 рублей (что поделаешь, такие сейчас цены на жильё), то при заявлении о предоставлении имущественного налогового вычета налог на доход, полученный от реализации этой квартиры, составит 13% от разницы между суммой дохода от реализации и одним миллионом рублей.

Продолжение следует.

Должны ли вы вообще платить? Смотрите Часть 1

Станислав Юрьевич Нови,

Директор юридической компании «Нови и Партнёры»

+7-909-400-47-47
+7-909-429-17-17
+7-903-463-05-05
www.novipart.ru
novipart@mail.ru